1. Czy każdy istniejący już budynek, taki jak dom, mieszkanie, sklep lub jego część, np. garaż, muszą posiadać świadectwo charakterystyki energetycznej?
Świadectwo potrzebne jest w przypadku sprzedaży lub wynajmu istniejącego budynku bądź jego części. Nowe budynki od 28 kwietnia 2023 muszą mieć świadectwo w momencie zakończenia budowy lub ubiegając się o pozwolenie na użytkowanie. Wyjątki to małe domy o powierzchni zabudowy do 70m2 tylko dla potrzeb własnych, ale ich sprzedaż lub wynajem wymaga świadectwa.
2. Czy budynek, który nie ma instalacji ogrzewania lub chłodzenia, musi posiadać świadectwo charakterystyki energetycznej?
Świadectwo charakterystyki energetycznej jest sporządzane tylko dla budynków lub części budynków z instalacją do ogrzewania lub chłodzenia. Spowodowane jest to metodologią określoną w przepisach. Jeśli budynek nie ma takiej instalacji, nie można obliczyć charakterystyki energetycznej z powodu braku odpowiednich danych.
3. Czy należy sporządzić świadectwo przy zakupie miejsca parkingowego w dużym parkingu wielostanowiskowym?
- NIE – gdy miejsca postojowe w garażu podziemnym nie są traktowane jako część budynku według prawa.
- TAK – gdy traktowane są jako oddzielne pomieszczenia. Istnieją różne rodzaje garaży podziemnych. Niektóre z nich mogą być a nawet posiadać instalacje klimatyzacyjne czy oświetlenie.
W związku z tym, w konkretnych przypadkach, może być konieczne skonsultowanie się z osobami uprawnionymi do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej, które mają pełniejszą wiedzę na temat danego budynku i jego technicznych aspektów.
4. Czy budynki znajdujące się w obszarach ochrony konserwatorskiej lub wpisane do rejestru zabytków są zwolnione z konieczności posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej?
Nie wszystkie budynki w obszarach ochrony konserwatorskiej lub historycznych układach urbanistycznych i ruralistycznych są uważane za zabytki. Te obszary mogą obejmować zarówno nowe inwestycje, jak i działania konserwatorskie, które mogą wiązać się z usunięciem nieodpowiednich budynków i struktur. Strefy ochrony konserwatorskiej są technicznymi obszarami ochrony, a wpisy obszarowe dotyczą charakterystycznych cech przestrzeni. Dlatego budynki w tych obszarach niekoniecznie są uznawane za zabytki.
Warto podkreślić, że obiekty wpisane do rejestru zabytków mogą obejmować nie tylko poszczególne budynki, ale także historyczne układy urbanistyczne i ruralistyczne. Ochrona tych obszarów nie dotyczy samej substancji budynków, lecz ich charakterystycznych cech przestrzennych. W związku z tym, budynki znajdujące się w tych obszarach nie są zwolnione z obowiązku posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej.
5. Jakie budynki służące jako miejsca kultu i działalności religijnej są zwolnione z wymogu posiadania i dostarczenia świadectwa charakterystyki energetycznej?
Aby określić, które budynki używane jako miejsca kultu i działalności religijnej są zwolnione z obowiązku sporządzania i przekazywania świadectwa charakterystyki energetycznej, warto odwołać się do:
- klasyfikacji obiektów budowlanych określonej w załączniku do Prawa budowlanego,
- wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego (sygnatura II SA 391/91). Zgodnie z tym orzeczeniem, miejsca kultu religijnego to te, w których regularnie i systematycznie odbywają się nabożeństwa i inne zorganizowane formy kultu religijnego dla wiernych danej religii lub wyznania.
- Obiekty takie jak przydrożne kapliczki, symbole i znaki religijne nie są uważane za miejsca kultu religijnego i nie podlegają temu zwolnieniu.
6. Kto jest odpowiedzialny za przygotowanie świadectwa charakterystyki energetycznej budynku w sytuacji, gdy mamy do czynienia ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu i spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego?
W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, to osoby związane tymi prawami ponoszą obowiązek sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej.
- Dla spółdzielców własnościowych prawa do lokalu, jest to obowiązek sprzedawcy lub najemcy.
- Dla spółdzielców korzystających z praw lokatorskich, to ci sami mieszkańcy są odpowiedzialni.
7. Czy spółdzielnia mieszkaniowa musi przygotować świadectwo charakterystyki energetycznej budynku, gdy zostaje ustanowiona odrębna własność lokalu i przeniesiona na rzecz członka spółdzielni?
NIE. W momencie, gdy spółdzielnia ustanawia odrębną własność lokalu i przekazuje jego własność członkowi spółdzielni, nie jest zobowiązana do sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej. To osoby, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, są odpowiedzialne za dostarczenie takiego świadectwa w konkretnych sytuacjach.
8. W jakich sytuacjach spółdzielnia mieszkaniowa jest zobowiązana do sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej?
Spółdzielnia mieszkaniowa będzie musiała przedstawić świadectwo charakterystyki energetycznej w dwóch sytuacjach:
- Gdy będzie sprzedawać lub wynajmować budynek lub część budynku. Inne umowy, takie jak ustanawianie praw lokatorskich, tego nie wymagają.
- Dla nowych budynków, od 28 kwietnia 2023 roku, świadectwo to będzie potrzebne przy zgłaszaniu zakończenia budowy lub ubieganiu się o pozwolenie na użytkowanie.
= Jeśli spółdzielnia sprzedaje, wynajmuje lub kończy budowę nowego budynku, będzie potrzebne świadectwo energetyczne.
9. Czy mieszkańcy budynku wielorodzinnego mają prawo żądać od spółdzielni udostępnienia świadectwa charakterystyki energetycznej czy innych dokumentów dotyczących budynku?
Mieszkańcy budynku wielorodzinnego mają prawo wystąpić do właściciela lub zarządcy budynku o przekazanie kopii świadectwa charakterystyki energetycznej lub innej dokumentacji potrzebnej do jego sporządzenia. Przekazanie dokumentów jest nieodpłatne, zgodnie z ustawą musi nastąpić w terminie nie dłuższym niż 14 dni od złożenia wniosku i ma na celu umożliwienie przygotowania dokładnej charakterystyki energetycznej dla danego budynku.
10. Zgodnie z art. 9 ust. 2, jeśli nie ma świadectwa charakterystyki energetycznej, właściciel lub zarządca budynku musi dostarczyć dokumentację techniczną. Co dokładnie oznacza “dokumentacja techniczna” i w jakiej formie powinna być ona przedstawiona?
Dokumentacja techniczna to różne dokumenty związane z budynkiem. Może to być dokumentacja budowlana, powykonawcza czy też książka obiektu budowlanego. Choć dokładne definicje tych pojęć są rozproszone w różnych ustawach, ogólnie rzecz biorąc, chodzi o wszystkie dokumenty, które mogą być przydatne, kiedy ktoś chce zrobić świadectwo energetyczne dla budynku. Przykłady takich dokumentów to projekt budowlany, informacje o systemie ogrzewania, źródłach ciepła czy protokoły z różnych kontroli.
Ważne jest, żeby przekazywanie tych dokumentów było darmowe. Jeśli wewnętrzne zasady spółdzielni mówią coś innego, to trzeba je zmienić. To dlatego, że ustawy mają pierwszeństwo przed wewnętrznymi przepisami spółdzielni.
11. Od 28 kwietnia 2023 r. jest nowy przepis mówiący o tym, co notariusz musi robić podczas zawierania pewnych umów. Ale co jeśli umowę podpisujemy bez notariusza, jak np. umowę najmu lokalu?
Wtedy osoba wynajmująca (np. właściciel mieszkania) musi dać drugiej stronie (np. najemcy) kopię świadectwa. Dla pewności można też udokumentować fakt, że kopia została przekazana – to może być pomocne, jeśli kiedyś będzie jakiś problem lub nieporozumienie.
12. Czy zgodnie z art. 16 osoba będąca właścicielem lub zarządcą budynku nie może sama sporządzić świadectwa charakterystyki energetycznej, ale musi to zrobić ktoś z zewnątrz? Czy istnieją sytuacje, kiedy osoba, która ma odpowiednie uprawnienia, ale jest związana z właścicielem lub zarządcą, może to świadectwo stworzyć?
W myśl art. 16, jeśli ktoś jest właścicielem albo zarządza budynkiem, nie może sam stworzyć certyfikatu opisującego zużycie energii dla tego budynku. To samo dotyczy osób, które mają pewne prawa do mieszkań w tym budynku na podstawie specjalnych zasad spółdzielczych.
W większości przypadków, nakładając obowiązek sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej, przewiduje się zlecenie tego zadania podmiotowi zewnętrznemu. Niemniej jednak, istnieją wyjątki, w których osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia może to świadectwo sporządzić, mimo pozostawania w pewnym stosunku z właścicielem lub zarządcą budynku. Jeżeli ktoś pracuje dla spółdzielni, trzeba sprawdzić, czy można go uznać za kogoś, kto zarządza budynkiem. Jeśli nie jest on właścicielem, nie zarządza budynkiem i nie ma tych specjalnych praw do mieszkania, to prawdopodobnie nie ma przeszkód, by mógł stworzyć taki certyfikat dotyczący zużycia energii.
13. Czy muszę mieć świadectwo energetyczne już na początku, gdy chcę ogłosić sprzedaż lub wynajem lokalu? Czy mogę dodać te informacje później? Czy mogę opublikować ogłoszenie bez tych energicznych wskaźników, zwłaszcza w przypadku ogłoszeń za pośrednictwem agencji nieruchomości?
Ogłoszenie sprzedaży lub wynajmu budynku musi zawierać pewne informacje o energii. Jeśli posiadasz świadectwo charakterystyki energetycznej, musisz podać kilka rzeczy w ogłoszeniu, m. in. ile energii zużywa, ile wynosi udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową oraz ile dwutlenku węgla emituje.
! Nie możesz opublikować ogłoszenia bez tych informacji, jeśli masz świadectwo charakterystyki energetycznej. To ważne, aby potencjalni kupcy lub najemcy mieli te informacje.
